新西兰禁止外国人买房能否控制房价?

日期:2017-10-27

当地时间26日上午11点,新西兰最新当选的80后美女总理杰辛达·阿德恩正式宣誓就职。就在其上任的前一天,阿德恩为新西兰楼市调控下了一剂猛药。这位女总理宣布,新政府将禁止外国人在新西兰买房!

阿德恩出生于1980726日,现年刚好37岁,是新西兰自从1856年之后最年轻的总理。阿德恩作为新西兰工党党魁,带领工党终结了保守党长达9年的执政。阿德恩在宣布新楼市调控政策后表示:过去几年新西兰在为本国穷人提供住房这一项上失败得触目惊心

最新资料显示,新西兰的房价年涨幅为10.4%,首都惠灵顿的房价到20176月份上涨了18.1%,全国最大城市奥克兰的房价同比上涨了9.8%。而在过去五年间,奥克兰房价涨幅达78%,王后镇涨幅达74%,新西兰首都惠灵顿涨幅39%。经过这轮暴涨,曾经是价值洼地的新西兰如今住宅价格已经快要赶上澳大利亚了。

正是由于房价的过快上涨,已使绝大多数新西兰年青人望房兴叹。新西兰房地产研究所今年9月的数据显示,该国最大城市奥克兰的房价中位数已达到84.5万新西兰元(约合58.2万美元),较200811月上涨近一倍。在首都惠灵顿,房价中位数同期上涨10.6%,至53.1万新西兰元。

当然也有反对新西兰政府调控的观点,指责阿德恩不懂经济,他们表示,当房屋价值下降时,人们会觉得自己的财富正在缩水,消费也就少了。当房产价值上涨时,人们会觉得自己很富裕,就算不借钱,有房产净值在手,也可以花更多的钱。

那么,新西兰政府为何要将调控房价的矛头指向外国人买房呢?据新西兰当地媒体报道,由于新西兰房产具有较好的投资价值,因此附近亚洲国家和欧美英语国家的投资者都喜欢来新西兰买房。由于住宅供应量原本不高,外国买家的涌入就容易推高新西兰房价。

去年,新西兰工党曾宣称,奥克兰市的华裔人口仅占10%,却买下了该市约40%的住宅,很多买家可能是通过学生签证或者旅游签证来新西兰买房的。尽管这一惊人数据在新西兰引发激烈争议,但是中国买家肯定是推高新西兰房价的主力军。

到今年9月份,新西兰官方数据显示,无新西兰身份、不在新西兰纳税的外国人买走的住宅大约占3%-10%。不过在奥克兰这样的大城市中,中国买家占到所有外国买家的65%。而在新西兰全国来看,中国买家约占38.2%。显然,中国买家炒房的实力不容小觑。

对此,笔者认为,全面禁止外国人在新西兰购房等于给当地房地产市场进行了休刻疗法。这样虽然能够对房地产投机炒作起到遏制作用,但是对新西兰的经济增速的影响会很大。纽元兑美元自阿德恩在组阁大战中胜出以来已经贬值了近5%,这也凸显了外资急于逃离该国的恐慌情绪。

事实上,导致新西兰房价过快上涨的因素,除了外国人投资性炒房,以及大量移民涌入新西兰之外,还有二大因素使新西兰房价呈现只涨不跌的局面:

一方面是,新西兰的房贷利率过低,新西兰这些年房贷利率最低只有3.87%,高的也不过4%出头一点。在这样的利率水平之下,助长了投机投资性购房者的入市的步伐。所以,要调控房价,必先调高炒房者的房贷成本。

另一方面,新西兰住房短缺一直比较严重,这也就导致,即使国外投机投资性购房者退出,由于房源供应没扩大,被炒高的房价要想下跌也不容易。

据澳新银行(ANZ Bank)今年2月估计,新西兰的住房短缺已达到6万套,并且以平均每天40套的速度增长。对于这个仅有460万人口的国家来说,政府应鼓励开发商建造商品房和保障房,只有加大房源供应,这样才能调控高房价。

迫于解决国民住房之压力,阿德恩拿出了禁止外国人在当地购房的杀手锏。不过,这样的做法虽然能够遏制投机性炒房者入市,但副作用是纽元快速贬值,让投资者逃离,经济出现下滑的结局。所以,在限制投机性购房的同时,还要提升购房者的成本,增加住房的有效供给,而唯有这样才能让房地产回归居住属性。

 




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